'법/주택'에 해당되는 글 7건

Q 오랜 취준기간 끝에 취직을 하게 되었습니다. 회사 근처로 전세계약을 하였습니다. 부모님이 전입신고랑 확정일자를 했냐고 물어보아 아직 안했다고 하니 오늘이라도 주민센터에 가서 전입신고랑 확정일자를 받으라고 합니다. 부모님께서 하라고 하여 했는데 왜 해야하나요?

A 이는 대항력과 우선변제권을 갖추기 위한 것입니다.

먼저, 해당 임대차 주택에 이사(점유) 후 동주민센터에 가서 전입신고를 하면 대항력을 갖추게 되는데요, 이 대항력이라는 것은 계약기간동안 누구에게라도 "내가 이 집의 세입자에요"라고 주장할 수 있는 권리입니다. 다시 말해 대항력이 있따면, 정해진 기간 동안에 해당 임대차주택에 거주할 수 있고, 기간이 끝나면 보증금을 반환받을 수 있는 권리를 갖게 되는 것입니다. 따라서 대항력이 있다면, 계약기간 중 주택의 주인이 바뀌게 될 경우에도 계약기간동안에는 누가 뭐라해도 거주할 수 있습니다.

반면 대항력이 없다면 새 주인과 계약한 것이 아니기 때문에 이사를 가야합니다.

확정일자를 받는다는 것은 전입신고시 임대차계약서에 확정일자를 받게되는 것을 말합니다. 전입신고 후 확정일자까지 받았다면 '우선변제권'을 갖게 됩니다.

'우선변제권'은 임대차 대상이 되는 주택이 경매에 넘어갈 경우, 임차보증금을 우선순위에 의해 변제받을 수 있는 권리입니다. 임차주택이 경매로 넘어갔을 경우, 우선변제권의 유무와 순위에 따라 세입자 등 변제받아야 할 사람들 사이에는 누가 먼저 배당을 받을 것인지 순서가 결정됩니다.

이와같이, 대항력과 우선변제권은 매우 중요한 역할을 하기 때문에 임대차계약 후 바로 갖추어 두시는 것이 좋습니다.

법령해석례 [법제처 09-0384, 2009. 12. 24.] 

【질의요지】

임차인이 임대차계약기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 그 임차인은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하는지?

【회답】

임차인이 임대차계약기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 그 임차인은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않습니다.

【이유】

같은 법 제32조제1항에서는 중개업자와 중개의뢰인간의 중개대상물의 거래에 관한 중개계약에 기초하여 중개업자가 중개대상물의 중개행위와 거래계약의 성립에 대한 대가로 중개의뢰인으로부터 소정의 중개수수료를 받는다는 것을 규정하고 있는바, 같은 법 제2조제1호에서 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 “중개”로 정의하고 있고, “중개”의뢰인은 당해 중개대상물에 대한 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위의 알선을 의뢰한 자로 볼 수 있으므로, 위 규정에서의 중개의뢰인은 매매ㆍ교환ㆍ임대차 등의 거래를 통하여 중개대상물에 대한 권리의 득실변경을 하고자 하는 매도인ㆍ매수인, 임대인ㆍ임차인 등이 해당된다고 할 것입니다.

임대차계약기간이 만료되기 전의 임차인(이하 “전 임차인”이라 함)이 임대차계약기간이 만료되기 전에 위 계약을 해지하고자 중개업자에게 종전의 임대차계약과 동일한 중개대상물에 대하여 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우에도, 전 임차인은 위 중개대상물을 계속 임대할 것인지, 임대보증금과 차임은 얼마로 할 것인지, 임대기간은 얼마로 할 것인지 등에 대한 임대조건을 제시할 수 있는 권한이 없다 할 것이고, 새로운 임대차 계약에 대한 중개의뢰는 새로운 임대차 계약에 대한 임대조건을 결정할 수 있는 임대인에 의하여 확정적으로 이루어진다 할 것이며, 설사 전 임차인이 중개업자에게 종전의 임대차계약과 동일한 중개대상물에 대하여 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하였다고 하더라도 이는 새로운 임대차계약의 중개의뢰에 관한 정보를 중개업자에게 알리는 행위라고 할 것입니다.

같은 법 제32조의 위임에 따라 규정한 같은 법 시행규칙 제20조제1항 및 제4항에서 주택과 주택외의 중개대상물에 대한 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받도록 하고 있고, 같은 조 제2항에서 중개업자가 실비를 청구할 수 있는 대상을 매도ㆍ임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인과 매수ㆍ임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인으로 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 여기에서의 중개의뢰인은 매도의 경우에는 매도인과 매수인이, 임대차의 경우에는 임대인ㆍ임차인이 중개의뢰인 쌍방이 되고, 전 임차인은 중개의뢰인 범위에 포함되지 않는다고 보아야 할 것입니다.

따라서, 임차인이 임대차계약기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 위 임차인은 공인중개사법 제32조제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않는다고 할 것입니다. 

【사견】

현실에서는 계약 기간 만료 전 임대인은 특별한 사정이 없으면 보증금을 돌려줄 의무가 없으므로, 보증금을 반환받으려면 임차인은 새로운 임차인 구하고 임대인 측의 중개보수까지 부담하여야 원만하게 보증금을 돌려받을 수 있을 것 같습니다.

하지만 위의 법령해석례에 의하면 임차인이 중개보수를 부담하는 부분은 아닙니다.

즉, 임대인이 중개보수를 부담해야 합니다.

간혹, 계약 기간이 얼마 남지 않았는데(만료 1개월 전) 임대인이 보증금에서 중개보수까지 공제하고 반환하는 때도 있습니다. 그 부분에서는 임차인은 임대인이 중개보수 부담하여야 하는 중개의뢰인이므로 부당하게 공제한 중개보수는 다시 반환을 요청하시면 됩니다.

Q 반지하에 임대차 계약을 하였습니다. 한 달 살아보니 너무 습하고 좁아서 임대인에게 "저 이사가고 싶어요"라는 말에, 임대인은 "부동산과 이야기 해보고 연락줄게요"라고 말하고 아직 연락이 없습니다. 합의해지된 거 아닌가요?

A 합의해지란 계약 당사자 쌍방이 합의에 의하여 계속적 계약의 효력을 해지시점 이후부터 장래를 향하여 소멸하는 것을 말합니다. 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 의사표시가 객관적으로 일치하여야 합니다. 임대인이 단순히 '부동산과 이야기 해보겠다' '부동산에 내놓아라' '세입자를 구하고 나가라' 등은 합의해지가 되었다고 보기 어렵습니다. 단순히 변심으로 인하여 퇴거하고 싶다면 임대인에게 양해를 구하고 보증금 반환을 요청하거나, 중개보수를 부담하여 새로운 세입자로 교체하는 등의 노력이 필요합니다.

관련 법조
민법 제550조(해지의 효과) 당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.

관련 판례

합의해지 또는 해지계약이라 함은 해지권의 유무에 불구하고 계약 당사자 쌍방이 합의에 의하여 계속적 계약의 효력을 해지시점 이후부터 장래를 향하여 소멸하게 하는 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 계약이 합의해지되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이지만, 계약의 합의해지는 명시적인 경우뿐만 아니라 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이므로 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에는, 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해지되었다고 해석함이 상당하다. (대법원 2003. 1. 24 선고 2000다5336 판결 [채무부존재확인ㆍ양수금])

구별 개념

해제란 일단 유효하게 성립한 계약을 소급하여 소멸시키는 일방적인 의사표시를 말한다.(민법 제543조) 이로써 계약관계를 해소시켜 처음부터 계약이 없었던 것과 같은 원상으로 돌리는 것이다(민법 제548조). 

Q 저는 다가구 주택 소유자입니다. 임차인과 보증금 300만원, 월세 30만원 임대차 계약을 하였습니다. 현재 임차인은 6개월째 월세를 미납 중이며 공과금(전기,가스비)도 연체되었습니다. 보증금에서 월세와 공과금을 공제하면 잔여 보증금이 30만원 밖에 없습니다. 어떻게 해야 하나요?

A 민법 제640조(차임연체와 해지)에 근거하여 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 보증금이 소액이므로 소송절차로 가기에는 무리가 있으므로 문자 및 통화, 또는 만나서 언제 퇴거할 지 원만하게 합의해지하는 방법이 가장 좋습니다. 그러나 임차인이 거주하면서 고의로 연락을 피한다면 추후 법적 분쟁을 대비하여 내용증명서(계약해지통보)를 발송하시어 조정이나 소송절차를 통하여 해결하시는 방법밖에는 없습니다.

적용 법조
민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

내용증명서
내용증명서는 어떠한 내용을 고지하거나 통보할 때 우편을 통해 제3자인 우체국에서 공적으로 증명하는 문서. 우편물을 통해 통보하는 형식의 문서로 발송 사실을 증명할 뿐 그 외에 법적인 효력은 발생하지 않으며 내용증명에 따라 법률 기관의 판단으로 법적 효력이 정해진다.

Q 계약기간 2018. 3. 16.부터 2020. 3. 15.까지 임대차계약을 체결하였습니다. 집주인도 별말이 없었고 저도 그냥 거주하다가 갑자기 타 지역으로 이직하게 되었습니다. 2020. 4. 1. 임대인에게 이사를 가겠다고 문자로 통지하였습니다. 그런데, 임대인은 임대차 기간이 2020. 3. 16.부터 2022. 3. 15.까지 2년 재연장 되었다고 주장합니다. 임대인은 보증금 반환을 원한다면 새로운 세입자를 구하고 중개수수료까지 부담하라고 하는데 가까운 부동산에 물어보니 3개월이 지나면 보증금 반환청구가 가능하다고 합니다. 그런데 계속해서 임대인은 2년 재연장되었음을 막무가내로 주장합니다. 어떻게 해야 하나요?

A 요즘은 많은 분들께서 묵시적 갱신이라는 용어를 잘 알고 있습니다. 또 묵시적 갱신이 되지 않기 위해 미리 임대인에게 계약연장을 하지 않겠다며 '임대차기간 만료시 보증금을 반환하라'라는 내용증명서를 볼 때면 시대가 많이 변했다고 느낍니다.
임대인의 말처럼 묵시적 갱신이 되어 계약기간이 2년 연장이 되었으나 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 그러나 임대인은 계약해지를 통지할 수 없습니다. 계약해지의 효력은 이사하겠다는 내용을 임대인이 통지를 받은 날로부터(문자답장, 내용증명서 수령, 통화녹음) 3개월 후에 보증금 반환청구를 할 수 있습니다. 위의 사례의 경우 2020. 7. 1. 보증금 반환청구가 가능합니다.
또 임차인은 중개의뢰인이 아니므로 특약사항이 없는 한 중개보수를 부담할 필요가 없습니다.
현재 타 지역으로 이사를 가더라도 2020. 7. 1.전까지 주민등록(전입신고)을 유지하여야 합니다. 그래야 추후 3개월이 경과하면 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 가거나 인터넷 등기소를 통한 전자신청으로 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 그리고 임차권등기명령이 절차가 끝날 때까지 주민등록(전입신고)을 유지하셔야 합니다. 임차권등기명령이란 보증금을 반환받지 못했으나 이사를 해야 하는 경우(전입신고를 옮겨야 할 경우) 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않기 위한 제도입니다. 참고로 보증금의 일부를 받환받지 못했을 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

※ 임차권등기명령 필요서류
1. 주민등록등본
2. 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서
3. 임대차목적물 등기사항전부증명서
4. 입증자료(내용증명, 문자회신, 통화녹음)

관련 법규
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.>
② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13.>
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) ※다가구, 주택 등
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판
2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판
3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판
4. 임차권등기명령의 집행
④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011. 4. 12.>
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다. <신설 2013. 8. 13.>
[전문개정 2008. 3. 21.]

임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조(임차권등기명령신청서의 기재사항등) ①임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명하여야 한다. <개정 2002. 6. 28., 2002. 10. 30., 2007. 10. 29.>
1. 사건의 표시
2. 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점ㆍ사업장소재지)
3. 대리인에 의하여 신청할 때에는 그 성명과 주소
4. 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부한다)
5. 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(주택임대차보호법 제12조 또는 상가건물임대차보호법 제17조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
6. 신청의 취지와 이유
7. 첨부서류의 표시
8. 연월일
9. 법원의 표시
②신청이유에는 임대차계약의 체결 사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시에 이미 「주택임대차보호법」 제3조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날(제3조제2항 또는 제3항의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 지방자치단체장 또는 해당 법인이 선정한 입주자 또는 직원이 그 주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 말한다. 이하 같다)을, 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을, 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 한다. <개정 2002. 10. 30., 2007. 10. 29., 2013. 12. 31.>
③임차권등기명령신청서에는 2,000원의 인지를 붙여야 한다.

Q 임대차 계약기간 중 임대인이 건물(또는 아파트)을 팔았다고(매매) 저에게 알려왔습니다. 집주인이 바뀌었을 때 제가 알아둬야 할 사항이 뭐가 있을까요? 바뀐 집주인이 월세를 올려달라거나 나가라고 하면 어떡하죠?

A 임차인이 대항력(실제 거주+전입신고)을 갖추고 있다면, 바뀐 집주인으로부터 계약기간 동안 같은 계약조건으로 계속 거주할 수 있음을 주장할 수 있습니다. 즉, 임차인으로서의 지위가 그대로 인정되므로 계약기간 만료 시까지 유효합니다.

관련 규정

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

풀어서 보는 법조문

임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 = 월세의 대부분은 등기비용이 비싸 등기하지 못함.

임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때 = 즉, 실제 거주를 하면서 주민센터에 전입신고를 하였을 때

그 다음 날부터 제삼자에 대하여 = 전입신고를 2020.3.28. 하였다. 2020.3.29.부터 건물을 매수한 바뀐 집주인에 대하여

효력이 생긴다. = 전 집주인과 임대차 계약을 하였음을 바뀐 집주인에게 주장할 수 있다.

결론적으로, 전입신고를 하는 이유는 대항력을 갖추기 위해서다. 동일 계약조건으로 계속 거주할 수 있다.

Q 주택 임대차 계약을 2019.5.31.부터 2020.5.30. 1년으로 체결 하였습니다. 그 후 임대인은 임대차 목적물을 계약기간이 종료되는 2020. 5. 30. 퇴거를 하라고 하는데 저는 이사비용이나 중개보수를 생각하면 여기에 계속 머물고 싶습니다. 방법이 없을까요?

A 이 경우 임차인은 계약기간 1년만 살 수도 있고, 2년을 거주하겠다고 주장할 수도 있습니다. 

관련 규정

주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.