'법/상가'에 해당되는 글 4건

코로나19로 영업이 어려운 소상공인이 많다. 상가건물임대차분쟁조정위원회에 차임감액으로 조정신청이 많아졌을 것 같다. 임대인에게 월세를 낮춰달라고 부탁하지만 임대인도 상황이 힘들다며 차임 감액은 어렵다고 말한다. 이 경우 임차인은 영업을 중단하는 용기에 이른다. 임차인은 계약이 묵시적 갱신 되고 계약종료 1개월도 남지 않은 상황에서 임대인에게 계약을 해지하겠다고 말할 수 있는지에 대한 법무부 유권해석(접수번호 2AA-1607-087841)을 소개하고자 한다.

 
우선, 주임법과 상임법은 묵시적 갱신의 경우 미묘한 차이가 있다. 주택임대차보호법 제6조 제1항 2문의 '임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.'와 같은 규정이 있지만, 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항의 묵시적 갱신의 경우 임차인의 갱신거절 통지 시기에 제한이 없다.

즉, 상가건물임대차보호법은 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않았다 하더라도, 임차인은 갱신거절 통지 시기에 대한 제한이 없다. 그래서 임차인은 기간 만료 전 1개월 이내의 기간에도 갱신거절 통지를 하여 묵시적 갱신이 되는 것을 막을 수 있으며 기간 만료 시 계약을 종료할 수 있다.

서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회 사례를 보면 임대인과 임차인이 묵시적 갱신 후 임대차계약 종료일을 언제로 보느냐에 대한 의견이 엇갈린 경우였다. 임대인은 묵시적 갱신이 되었더라도 최초 계약서대로(위 사례 계약서 특약사항: 임차인이 임차기간 도중 부득이한 사정으로 부동산을 명도하고자 할 때에는 임대인에게 90일 전에 통보하고 새로운 임차인을 선정하여 새 임차인과 계약한 후 임차보증금 및 월세금액을 정산받고 명도하기로 한다.) 임차인이 계약만료 3개월 전에 해지(종료) 의사를 밝혔어야 한다는 주장이었고, 임차인은 계약만료 1개월 이내에 해지(종료) 의사를 밝혔으므로 묵시적 갱신 후 1년에 해당하는 날에 계약이 종료된다고 주장한 것이다.

서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회는 '임차인은 갱신거절 통지 시기에 대한 제한이 없으므로 기간 만료 전 1개월 이내의 기간에도 갱신거절 통지를 하여 묵시적 갱신을 막고 기간 만료로 계약을 종료시킬수 있다'는 법무부의 유권해석을 근거로 임대인의 주장은 임차인에게 불리하므로 무효로보고 임차인이 주장하는 계약 종료일로 수용하여 조정하였다.

참고로, 조정하는 과정에서 임대인의 주장인 연체 이자비 등 일부 수용하여 조정성립으로 종결되었다.

Q 영업이 어려워 월세를 현재까지(약 5개월) 임대인에게 지급하지 못하고 있습니다. 영업이 너무 안 돼 신규 임차인을 주선하였고 권리시설양도계약(이하 '이 사건 권리금계약)을 체결하였고, 일주일 뒤에 임대차계약을 체결하기로 하였습니다. 그러나 임대인은 이 사건 상가를 직접 사용할 것이라는 이유로 신규 임차인과 임대차계약 체결을 거부하였습니다. 권리금 회수기회 보호 조항이 있다고 하는데 임대인에게 손해배상 청구 가능 한가요?

A 월세를 3기의 차임액을 연체한 사실이 있다면 권리금 회수의 기회를 보호받지 못합니다. 임대인이 부당하게 신규 임차인과 임대차계약을 거절하여도 반박할 수 없습니다. 5개월 동안 연체된 월세액이 3개월분에 해당한다면 권리금을 보호받을 수 없으며, 3개월분에 해당하지 않는다면 권리금 보호를 받을 수 있습니다.

월세 3기의 연체를 단순 3번으로 오해하시는 분들이 많습니다.

예를 들어 월세가 100만원으로 가정해봅시다. 300만원 이상의 차임액을 연체한 경우 권리금 보호를 받기 어렵습니다.

1. 3개월 동안 300만원을 연체하였다면 3기의 차임액을 연체한 경우입니다. (권리금 보호 X)

2. 1년 동안 띄엄띄엄 300만원을 연체하였다면 3기의 차임액을 연체한 경우입니다. (권리금 보호 X)

3. 5개월 동안 임차인이 일부만이라도 지급하여 현재까지 250만원을 연체하였다면 3기의 차임액을 연체한 경우가 아닙니다. (권리금 보호 O)

임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 권리금의 보호를 받지 못하고 계약갱신청구권도 행사하지 못하므로 상가 임차인은 나중에 권리금 회수를 위해서 또는 계약갱신청구권을 행사하기 위해서 일부라도 월세를 임대인에게 지급하여 3기 이상의 차임액에 도달 하지 않는게 좋습니다.

상가건물 임대차보호법은 임차인이 3번 이상 차임액을 연체하는 경우 등 임차인의 잘못이 있는 경우 권리금 보호조항의 적용을 제외하도록 하고 있습니다.

법에 규정된 권리금 조항의 적용이 배제되는 사유로서,

1. 임차인이 3기 이상의 차임액을 연체한 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 겅물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우

7. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우를 들 수 있습니다.

다만 철거, 재건축의 경우는 권리금 보호조항이 적용되지 않으므로 제10조의4 단서에서 준용하는 법 제10조 제1항 단서 제7호는 적용이 없다고 보아야 할 것 입니다.

* 관련규정

상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

[본조신설 2015. 5. 13.]

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

[전문개정 2009. 1. 30.]

Q 권리금 없이 영업할 수 있다는 생각에 신규 상권을 임대차 계약하였습니다. 그런데, 장사가 너무 안됩니다. 주위에 비어있는 상가도 많고 사람들이 지나다니지 않습니다. 어느 날은 신규 상가가 들어오나 싶다가도 몇 달 지나서는 "임대문의"라는 문구가 보입니다. 생기자마자 사라지는 악순환으로 상권이 형성이 되지 못하고 있습니다. 설상가상으로 주변 상가들보다 비싼 보증금과 월세를 지불하고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 임대인에게 월세를 감액해달라고 요청할 수 있나요? 올해는 특히 코로나19로 전기료도 감당이 안되며 경영악화가 계속될 경우 폐업까지 생각하고 있습니다. 방법이 없을까요?

A 우선 상가건물임대차보호법에 적용대상(환산보증금 이내)이라면 상가건물임대차보호법 제11조에 따라 차임감액을 청구할 수 있습니다. 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 임차인은 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 감액을 청구할 수 있습니다.
임차인은 임대차계약을 체결할 당시 예상했던 것과는 달리 유동인구가 적고 주위에 비어있는 상가가 많아 상권이 형성되지 못하거나, 주변에 대형 상업지역이 생기는 등 영업 부진이 객관적으로 증명되어야 합니다. 약정된 임대료를 계속 지급하는 것이 현저히 부당한 경우라면 임차인은 장래 지급할 월세 감액을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

[사견]
그러나, 경제 사정의 변동으로 감액청구를 할 수 있지만 임대차 계약 후 보증금이나 차임감액은 현실적으로 불가능하다고 판단됩니다. 상가건물임대차보호법 제11조는 임차인에게 희망고문인 조항이라고 생각되며 제도적 보완이 없다면 죽어있는 법이라 생각합니다. 상가건물 임대차보호법 제11조가 죽어있는 법이라 판단되는 이유는 감액에 대한 사례 및 판례를 찾아보기 힘듭니다. 차임감액하기 위하여 소송절차로 진행한다는 건 비용과 시간 그리고 임대인과 관계에 있어서 여간 불편한게 아닙니다.
임차인들의 객관적인 입증도 필요하지만 주변 상권을 분석하여 전문가들의 적절한 보증금과 차임 책정으로 강제적으로 조정을 하지 않는 한 임대인이 자발적으로 차임감액을 해주기는 일은 드뭅니다.
또, 현재처럼 코로나19와 같은 국가재난이 발생하는 특별한 경우에는 임대인이 자발적으로 차임감액 시 세금 일부를 감액해주거나 다른 방법의 혜택을 부여하는 것도 하나의 방법이라 생각됩니다.

관련 법규

상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
[전문개정 2009. 1. 30.]

상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010. 7. 21.>

http://www.iros.go.kr/pos1/html/les/PLESBuildingLawH.html (상가임대차 시행령 제2조 정리된 표)

부칙
상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위에 대한 적용례) 제2조의 개정규정은 이 영 시행 이후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약부터 적용한다.

환산보증금=보증금+(월세×100))
상가임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말한다.

수수료매장의 경우 월평균수수료를 계산하여 이 액수에 100을 곱한 다음, 보증금을 합산하는 방식과 수수료를 제외한 보증금만 적용하는 방식으로 하급심 판례가 나뉜다.

환산보증금 계산시 월세 제외 항목

- 부가가치세

- 권리금

- 관리비(전기수도요금)

Q 임대인이 분양 상태로 원상회복하라고 합니다. 저는 이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 들어왔습니다. 전(前) 임차인이 해놓은 시설까지 원상회복해야 하나요? 권리금까지 주고 들어와 영업이 안돼서 퇴거하는데 이전 사람이 설치한 부분까지 원상회복하라고 하니 부당하다고 생각합니다.

A 임차인은 기존 시설에서 자신이 추가로 시설한 부분만 원상회복하면 됩니다. 즉, 전(前) 임차인이 설치한 부분에 대해서는 현재 임차인은 원상회복 의무가 없습니다. 그러나, 종전 임차인의 특정영업을 양수한 경우에는 종전 임차인이 시설한 부분도 원상 복구해야 함을 주의할 필요가 있으며, 임대차계약서 특약사항에 '임대차 종료 시 전(前) 점포에 설치된 인테리어 시설과 장비를 반출해 원상회복할 의무를 진다'와 같은 내용이 있다면 원상회복 의무가 있습니다.

[A 쟁점]

이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차종료로 인한 원상회복 채무의 범위

[관련 판례]

전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다. (대법원 1990. 10. 30 선고 90다카12035 판결 [임차보증금] )

[B 쟁점]

이전 임차인으로부터 영업을 양수하거나 '임대차 종료 시 전(前) 점포에 설치된 인테리어 시설과 장비를 반출해 원상회복할 의무를 진다'와 같은 별도의 약정이 있는경우

[관련 판례]

임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복 의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리ㆍ변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복 의무의 내용과 범위는 임대차 계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적ㆍ개별적으로 정해야 한다. (대법원 2019. 8. 30 선고 2017다268142 판결 [손해배상(기)] )

관련 규정

민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)
차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

민법 제654조(준용규정)
제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.