「상가건물임대차보호법」제10조 제4항의 묵시적 갱신 후 임대차계약 종료일과 상가건물임대차분쟁조정위원회

 

사진=서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회 사례집 (2020.3.)

 

코로나19로 영업이 어려운 소상공인이 많다. 상가건물임대차분쟁조정위원회에 차임감액으로 조정신청이 많아졌을 것 같다. 임대인에게 월세를 낮춰달라고 부탁하지만 임대인도 상황이 힘들다며 차임 감액은 어렵다고 말한다. 이 경우 임차인은 영업을 중단하는 용기에 이른다. 임차인은 계약이 묵시적 갱신 되고 계약종료 1개월도 남지 않은 상황에서 임대인에게 계약을 해지하겠다고 말할 수 있는지에 대한 법무부 유권해석(접수번호 2AA-1607-087841)을 소개하고자 한다.

 
우선, 주임법과 상임법은 묵시적 갱신의 경우 미묘한 차이가 있다. 주택임대차보호법 제6조 제1항 2문의 '임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.'와 같은 규정이 있지만, 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항의 묵시적 갱신의 경우 임차인의 갱신거절 통지 시기에 제한이 없다.

즉, 상가건물임대차보호법은 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않았다 하더라도, 임차인은 갱신거절 통지 시기에 대한 제한이 없다. 그래서 임차인은 기간 만료 전 1개월 이내의 기간에도 갱신거절 통지를 하여 묵시적 갱신이 되는 것을 막을 수 있으며 기간 만료 시 계약을 종료할 수 있다.

 

법무부 질의 및 답변   민원 신청번호 1AA-1607-033641 처리기관 접수번호 2AA-1607-087841 답변일 2016-08-16   1. 질의의 요지   ○ 「상가건물임대차보호법」제10조 제4항의 묵시적 갱신과 관련하여, 상가 임차인의 종료 1개월 이내의 갱신거절 통지의 경우, 묵시적 갱신이 되는 것인지, 기간 만료로 계약이 종료되는지에 대하여 문의   2. 검토의견   ○ 「주택임대차보호법」제6조 제1항 2문의 ‘임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.’와 같은 규정이 없는 「상가건물임대차보호법」제10조 제4항의 묵시적 갱신의 경우는 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 조건변경의 통지를 하지 않았다 하더라도, 임차인은 갱신거절 통지 시기에 대한 제한이 없으므로, 기간 만료 전 1개월 이내의 기간에도 갱신거절 통지를 하여 묵시적 갱신이 되는 것을 막고 기간 만료로 계약을 종료시킬 수 있다고 할 것입니다. - 「주택임대차보호법」과 같이 규정이 있는 경우는 그에 의할 것이나, 규정이 없는 부분에 대하여는 당사자 의사가 우선된다고 할 것이므로 임차인이 계약 갱신 거절의 의사를 표시하면 기간 만료로 임대차 계약이 종료된다고 할 것입니다. 한편 주택과 상가건물 모두 묵시적으로 갱신된 상황에서 임차인은 해지 통고를 하여 3개월 후에 계약을 종료시킬 수 있습니다. 주택의 경우라면 임차인이 만료 1개월 이내의 기간에 해지 통고를 한다면 일단 묵시적 갱신이 된다고 할 것이고 원래의 기간이 만료하고 새롭게 갱신된 기간이 3개월이 경과한 후에 계약이 해지된다고 할 것입니다. 다만 임대인의 입장에서도 보증금 반환을 위한 자금 마련의 시간적 여유가 필요할 수 있으므로, 그러한 점을 고려하여 반환시기에 대하여 당사자끼리 약정으로 정할 수 있음은 당연합니다. 참고: 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회 사례집 (2020년 3월 발행)

 

서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회 사례를 보면 임대인과 임차인이 묵시적 갱신 후 임대차계약 종료일을 언제로 보느냐에 대한 의견이 엇갈린 경우였다. 임대인은 묵시적 갱신이 되었더라도 최초 계약서대로(위 사례 계약서 특약사항: 임차인이 임차기간 도중 부득이한 사정으로 부동산을 명도하고자 할 때에는 임대인에게 90일 전에 통보하고 새로운 임차인을 선정하여 새 임차인과 계약한 후 임차보증금 및 월세금액을 정산받고 명도하기로 한다.) 임차인이 계약만료 3개월 전에 해지(종료) 의사를 밝혔어야 한다는 주장이었고, 임차인은 계약만료 1개월 이내에 해지(종료) 의사를 밝혔으므로 묵시적 갱신 후 1년에 해당하는 날에 계약이 종료된다고 주장한 것이다.

 

서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회는 '임차인은 갱신거절 통지 시기에 대한 제한이 없으므로 기간 만료 전 1개월 이내의 기간에도 갱신거절 통지를 하여 묵시적 갱신을 막고 기간 만료로 계약을 종료시킬수 있다'는 법무부의 유권해석을 근거로 임대인의 주장은 임차인에게 불리하므로 무효로보고 임차인이 주장하는 계약 종료일로 수용하여 조정하였다.

참고로, 조정하는 과정에서 임대인의 주장인 연체 이자비 등 일부 수용하여 조정성립으로 종결되었다.