'임대차'에 해당되는 글 2건

Q 강남에 한 모델하우스에서 확정 수익률을 2년간 보장해준다는 광고에 혹하여 甲은 퇴직금으로 수익형 부동산(오피스텔, 호텔, 레지던스, 상가, 미군부대, 렌탈하우스 등)을 분양받았습니다. A 관리회사가 임대 및 관리하며 8% 확정 수익률(임차료)을 준다는데 첫 임대사업자인 저에게 딱 맞았습니다. 또 중도금 대출이 60% 되어 분양가 1억의 수익형 부동산을 실자본금 4천만원 주고 구매하여 월세를 약 65만원 받을 수 있다는 영업사원의 현란한 말에 분양계약과 동시에 운영위탁계약(위탁증서, 확정수익 지급 보증서)을 체결하였습니다. 준공되고 운영 위탁한 A 관리회사는 7개월간 확정 수익률을 지급하다가 1년째쯤 월세를 밀려서 주더니 1년 6개월이 된 지금은 '임차료를 지급하라'는 내용증명을 보내도 묵묵부답입니다. A 관리회사와 이 계약을 해지할 수 있을까요? 무슨 이유로 해지할 수 있을까요?

A 위 사건 운영위탁 계약상 A 관리회사는 임대차 목적물을 운영하여 그로 인한 수익을 A 관리회사가 취득하고, 이 사건 임대차 목적물을 운영과정에서 발생한 비용, 부담하게 된 채무 역시 A 관리회사가 부담하며, 위탁자인 甲 분양받은 사람에게는 약정한 확정수익금 또는 실제 운영수익에 따라 정산한 수익금을 지급할 의무만 부담한다. 이와 같은 법률관계는 임대차의 법률관계와 유사하다.

이 사건 운영위탁계약은 민법상 위임의 성격이 있다고 볼 여지도 있으나 그 계약의 중심적 요소는 위임보다는 임대차에 있다고 보는 것이 타당하므로, 이 사건 운영위탁계약에 관하여는 임대차에 관한 민법 규정이 적용되어야 할 것이다.

민법 640조는 "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."라고 규정하고 있다.

위 계약은 민법 제640조에 따른 甲 등의 해지의 의사표시로 적법하게 해지되었으므로, 계약해지에 따른 원상회복으로 甲에게 임대차 목적물을 인도할 의무가 있다(대구고등법원 2018. 8. 22 선고 2017나23302 판결 [건물인도등] [각공2018하,755] )

* 위임과 임대차의 구별개념

민법상 위임계약은 위임인이 수임인에게 사무처리를 위탁함으로써 자신을 대신하여 사무를 처리하도록 하는 내용의 계약이고(민법 제680조), 수임인은 위임인의 계산으로 사무를 처리하므로 위임사무의 처리로 취득한 물건의 경우 이를 수임인의 명의로 취득한 경우에도 위임인에게 이전할 의무를 지며(민법 제684조), 그 사무처리에 소요되는 비용은 사전이나 사후에 위임인에게 부담시키게 되고, 수임인이 그 사무처리와 관련하여 채무를 부담하게 된 경우에도 이를 위임인에게 변제하도록 하는 것(민법 제687조, 제688조)이다. 한편 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것인데(민법 제618조), 임차인이 목적물을 이용하여 얻은 수익, 부담하게 된 채무 등은 모두 임차인에게 귀속되고 임차인이 지급하여야 할 차임이 반드시 정액으로 확정되어 있어야 할 필요는 없다. (대구고등법원 2018. 8. 22 선고 2017나23302 판결 [건물인도등] [각공2018하,755] )

* 운영위탁계약의 성격에 따른 계약해지 또는 계약종료사유

1. 운영위탁계약은 위임계약에 해당한다면 A관리회사의 채무불이행을 원인으로 甲은 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다는 민법 제 689조 제1항에 따라 이 사건 운영위탁계약 해지주장.

민법 제689조(위임의 상호해지의 자유) ①위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다.

②당사자 일방이 부득이한 사유없이 상대방의 불리한 시기에 계약을 해지한 때에는 그 손해를 배상하여야 한다.

2. 운영위탁계약이 민밥상 임대차로 볼 경우 차임연체를 원인으로 민법 제640조에 따라 이 사건 운영위탁계약 해지주장.

민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

* 위임 관련조문

민법 제680조(위임의 의의) 위임은 당사자 일방이 상대방에 대하여 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다.

민법 제684조(수임인의 취득물 등의 인도, 이전의무) ①수임인은 위임사무의 처리로 인하여 받은 금전 기타의 물건 및 그 수취한 과실을 위임인에게 인도하여야 한다.

②수임인이 위임인을 위하여 자기의 명의로 취득한 권리는 위임인에게 이전하여야 한다.

민법 제687조(수임인의 비용선급청구권) 위임사무의 처리에 비용을 요하는 때에는 위임인은 수임인의 청구에 의하여 이를 선급하여야 한다.

민법 제688조(수임인의 비용상환청구권 등) ①수임인이 위임사무의 처리에 관하여 필요비를 지출한 때에는 위임인에 대하여 지출한 날 이후의 이자를 청구할 수 있다.

②수임인이 위임사무의 처리에 필요한 채무를 부담한 때에는 위임인에게 자기에 갈음하여 이를 변제하게 할 수 있고 그 채무가 변제기에 있지 아니한 때에는 상당한 담보를 제공하게 할 수 있다. <개정 2014. 12. 30.>

③수임인이 위임사무의 처리를 위하여 과실없이 손해를 받은 때에는 위임인에 대하여 그 배상을 청구할 수 있다.

* 임대차 관련조문

민법 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

민법 제637조(임차인의 파산과 해지통고) ①임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.

②전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.

민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

Q 임대인이 분양 상태로 원상회복하라고 합니다. 저는 이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 들어왔습니다. 전(前) 임차인이 해놓은 시설까지 원상회복해야 하나요? 권리금까지 주고 들어와 영업이 안돼서 퇴거하는데 이전 사람이 설치한 부분까지 원상회복하라고 하니 부당하다고 생각합니다.

A 임차인은 기존 시설에서 자신이 추가로 시설한 부분만 원상회복하면 됩니다. 즉, 전(前) 임차인이 설치한 부분에 대해서는 현재 임차인은 원상회복 의무가 없습니다. 그러나, 종전 임차인의 특정영업을 양수한 경우에는 종전 임차인이 시설한 부분도 원상 복구해야 함을 주의할 필요가 있으며, 임대차계약서 특약사항에 '임대차 종료 시 전(前) 점포에 설치된 인테리어 시설과 장비를 반출해 원상회복할 의무를 진다'와 같은 내용이 있다면 원상회복 의무가 있습니다.

[A 쟁점]

이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차종료로 인한 원상회복 채무의 범위

[관련 판례]

전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다. (대법원 1990. 10. 30 선고 90다카12035 판결 [임차보증금] )

[B 쟁점]

이전 임차인으로부터 영업을 양수하거나 '임대차 종료 시 전(前) 점포에 설치된 인테리어 시설과 장비를 반출해 원상회복할 의무를 진다'와 같은 별도의 약정이 있는경우

[관련 판례]

임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복 의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리ㆍ변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복 의무의 내용과 범위는 임대차 계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적ㆍ개별적으로 정해야 한다. (대법원 2019. 8. 30 선고 2017다268142 판결 [손해배상(기)] )

관련 규정

민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)
차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

민법 제654조(준용규정)
제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.