Q 반지하에 임대차 계약을 하였습니다. 한 달 살아보니 너무 습하고 좁아서 임대인에게 "저 이사가고 싶어요"라는 말에, 임대인은 "부동산과 이야기 해보고 연락줄게요"라고 말하고 아직 연락이 없습니다. 합의해지된 거 아닌가요?
A 합의해지란 계약 당사자 쌍방이 합의에 의하여 계속적 계약의 효력을 해지시점 이후부터 장래를 향하여 소멸하는 것을 말합니다. 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 의사표시가 객관적으로 일치하여야 합니다. 임대인이 단순히 '부동산과 이야기 해보겠다' '부동산에 내놓아라' '세입자를 구하고 나가라' 등은 합의해지가 되었다고 보기 어렵습니다. 단순히 변심으로 인하여 퇴거하고 싶다면 임대인에게 양해를 구하고 보증금 반환을 요청하거나, 중개보수를 부담하여 새로운 세입자로 교체하는 등의 노력이 필요합니다.
관련 법조
민법 제550조(해지의 효과) 당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.
관련 판례
합의해지 또는 해지계약이라 함은 해지권의 유무에 불구하고 계약 당사자 쌍방이 합의에 의하여 계속적 계약의 효력을 해지시점 이후부터 장래를 향하여 소멸하게 하는 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 계약이 합의해지되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이지만, 계약의 합의해지는 명시적인 경우뿐만 아니라 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이므로 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에는, 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해지되었다고 해석함이 상당하다. (대법원 2003. 1. 24 선고 2000다5336 판결 [채무부존재확인ㆍ양수금])
구별 개념
해제란 일단 유효하게 성립한 계약을 소급하여 소멸시키는 일방적인 의사표시를 말한다.(민법 제543조) 이로써 계약관계를 해소시켜 처음부터 계약이 없었던 것과 같은 원상으로 돌리는 것이다(민법 제548조).
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