[중개보수] 계약기간 만료 전 중개수수료 임대인 부담해야한다는 법령해석례

법령해석례 [법제처 09-0384, 2009. 12. 24.] 

 

【질의요지】

임차인이 임대차계약기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 그 임차인은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하는지?

 

【회답】

임차인이 임대차계약기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 그 임차인은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않습니다.

 

【이유】

같은 법 제32조제1항에서는 중개업자와 중개의뢰인간의 중개대상물의 거래에 관한 중개계약에 기초하여 중개업자가 중개대상물의 중개행위와 거래계약의 성립에 대한 대가로 중개의뢰인으로부터 소정의 중개수수료를 받는다는 것을 규정하고 있는바, 같은 법 제2조제1호에서 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 “중개”로 정의하고 있고, “중개”의뢰인은 당해 중개대상물에 대한 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위의 알선을 의뢰한 자로 볼 수 있으므로, 위 규정에서의 중개의뢰인은 매매ㆍ교환ㆍ임대차 등의 거래를 통하여 중개대상물에 대한 권리의 득실변경을 하고자 하는 매도인ㆍ매수인, 임대인ㆍ임차인 등이 해당된다고 할 것입니다.

 

임대차계약기간이 만료되기 전의 임차인(이하 “전 임차인”이라 함)이 임대차계약기간이 만료되기 전에 위 계약을 해지하고자 중개업자에게 종전의 임대차계약과 동일한 중개대상물에 대하여 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우에도, 전 임차인은 위 중개대상물을 계속 임대할 것인지, 임대보증금과 차임은 얼마로 할 것인지, 임대기간은 얼마로 할 것인지 등에 대한 임대조건을 제시할 수 있는 권한이 없다 할 것이고, 새로운 임대차 계약에 대한 중개의뢰는 새로운 임대차 계약에 대한 임대조건을 결정할 수 있는 임대인에 의하여 확정적으로 이루어진다 할 것이며, 설사 전 임차인이 중개업자에게 종전의 임대차계약과 동일한 중개대상물에 대하여 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하였다고 하더라도 이는 새로운 임대차계약의 중개의뢰에 관한 정보를 중개업자에게 알리는 행위라고 할 것입니다.

 

같은 법 제32조의 위임에 따라 규정한 같은 법 시행규칙 제20조제1항 및 제4항에서 주택과 주택외의 중개대상물에 대한 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받도록 하고 있고, 같은 조 제2항에서 중개업자가 실비를 청구할 수 있는 대상을 매도ㆍ임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인과 매수ㆍ임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인으로 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 여기에서의 중개의뢰인은 매도의 경우에는 매도인과 매수인이, 임대차의 경우에는 임대인ㆍ임차인이 중개의뢰인 쌍방이 되고, 전 임차인은 중개의뢰인 범위에 포함되지 않는다고 보아야 할 것입니다.

 

따라서, 임차인이 임대차계약기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 위 임차인은 공인중개사법 제32조제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않는다고 할 것입니다. 

 

【사견】

현실에서는 계약 기간 만료 전 임대인은 특별한 사정이 없으면 보증금을 돌려줄 의무가 없으므로, 보증금을 반환받으려면 임차인은 새로운 임차인 구하고 임대인 측의 중개보수까지 부담하여야 원만하게 보증금을 돌려받을 수 있을 것 같습니다.

하지만 위의 법령해석례에 의하면 임차인이 중개보수를 부담하는 부분은 아닙니다.

즉, 임대인이 중개보수를 부담해야 합니다.

간혹, 계약 기간이 얼마 남지 않았는데(만료 1개월 전) 임대인이 보증금에서 중개보수까지 공제하고 반환하는 때도 있습니다. 그 부분에서는 임차인은 임대인이 중개보수 부담하여야 하는 중개의뢰인이므로 부당하게 공제한 중개보수는 다시 반환을 요청하시면 됩니다.