Q 권리금 없이 영업할 수 있다는 생각에 신규 상권을 임대차 계약하였습니다. 그런데, 장사가 너무 안됩니다. 주위에 비어있는 상가도 많고 사람들이 지나다니지 않습니다. 어느 날은 신규 상가가 들어오나 싶다가도 몇 달 지나서는 "임대문의"라는 문구가 보입니다. 생기자마자 사라지는 악순환으로 상권이 형성이 되지 못하고 있습니다. 설상가상으로 주변 상가들보다 비싼 보증금과 월세를 지불하고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 임대인에게 월세를 감액해달라고 요청할 수 있나요? 올해는 특히 코로나19로 전기료도 감당이 안되며 경영악화가 계속될 경우 폐업까지 생각하고 있습니다. 방법이 없을까요?
A 우선 상가건물임대차보호법에 적용대상(환산보증금 이내)이라면 상가건물임대차보호법 제11조에 따라 차임감액을 청구할 수 있습니다. 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 임차인은 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 감액을 청구할 수 있습니다.
임차인은 임대차계약을 체결할 당시 예상했던 것과는 달리 유동인구가 적고 주위에 비어있는 상가가 많아 상권이 형성되지 못하거나, 주변에 대형 상업지역이 생기는 등 영업 부진이 객관적으로 증명되어야 합니다. 약정된 임대료를 계속 지급하는 것이 현저히 부당한 경우라면 임차인은 장래 지급할 월세 감액을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
[사견]
그러나, 경제 사정의 변동으로 감액청구를 할 수 있지만 임대차 계약 후 보증금이나 차임감액은 현실적으로 불가능하다고 판단됩니다. 상가건물임대차보호법 제11조는 임차인에게 희망고문인 조항이라고 생각되며 제도적 보완이 없다면 죽어있는 법이라 생각합니다. 상가건물 임대차보호법 제11조가 죽어있는 법이라 판단되는 이유는 감액에 대한 사례 및 판례를 찾아보기 힘듭니다. 차임감액하기 위하여 소송절차로 진행한다는 건 비용과 시간 그리고 임대인과 관계에 있어서 여간 불편한게 아닙니다.
임차인들의 객관적인 입증도 필요하지만 주변 상권을 분석하여 전문가들의 적절한 보증금과 차임 책정으로 강제적으로 조정을 하지 않는 한 임대인이 자발적으로 차임감액을 해주기는 일은 드뭅니다.
또, 현재처럼 코로나19와 같은 국가재난이 발생하는 특별한 경우에는 임대인이 자발적으로 차임감액 시 세금 일부를 감액해주거나 다른 방법의 혜택을 부여하는 것도 하나의 방법이라 생각됩니다.
관련 법규
상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
[전문개정 2009. 1. 30.]
상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010. 7. 21.>
http://www.iros.go.kr/pos1/html/les/PLESBuildingLawH.html (상가임대차 시행령 제2조 정리된 표)
부칙
상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위에 대한 적용례) 제2조의 개정규정은 이 영 시행 이후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약부터 적용한다.
환산보증금=보증금+(월세×100))
상가임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말한다.
수수료매장의 경우 월평균수수료를 계산하여 이 액수에 100을 곱한 다음, 보증금을 합산하는 방식과 수수료를 제외한 보증금만 적용하는 방식으로 하급심 판례가 나뉜다.
환산보증금 계산시 월세 제외 항목
- 부가가치세
- 권리금
- 관리비(전기수도요금)
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멍태
법과 부동산