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New opportunities and old challenges for older employees - Tarja Tikkanen (영어논문번역요약)

Ⅱ. 고령 노동자의 새로운 기회

1. 서론

북유럽은 강력한 기회균등 가치와 사회적 정책과 실천을 기반으로 합니다. 특히 위험에 처한 고령 노동자(45세(45 이상)에게 평생학습이 어느 정도 제공되는지가 핵심 포인트입니다.

1990년대 초기에는 45세 이상의 근로자를 노인으로 정의하였으나 2006년 OECE에서는 50세로 보았습니다. 2010년 EU에서는 55세에서 63세의 근로자를 노인으로 정의합니다.

기회만으로 도달하기 어려운 고령 직원이 평생학습에 대한 동기부여가 잘 되지 않아 노동조합은 노년층 평생 학습을 촉진한 데 핵심 역할을 하고 있습니다. 특히 덴마크, 필란드, 노르웨이, 스웨덴에서 좋은 사례가 나오고 있습니다.

2. 평생교육의 북유럽 패턴

평생교육의 독특한 북유럽 패턴이 있습니다.. 높은 참여율, 높은 1인 거래량, 높은 자금 조달 비중, 높은 공공 서비스 제공자 비중, 높은 개인 관심 교육 비중의 패턴입니다, 북유럽 접근법은 특히 숙련되지 않거나 위험이 높은 취약 계층의 교육 참여율을 높임으로써 공공 지원 및 평등한 접근을 강조합니다. 참여를 통해 모두를 위한 포용적 학습사회를 만들고자 합니다.

3. 새로운 기회와 오래된 도전

사람들은 자신의 삶에서 선택권을 갖고 싶어 하며 고령 노동자도 마찬가지입니다. 지식 사회로 급속한 변화는 고령 노동자의 직무 능력에 의문을 제기하지만 숙련된 근로자라는 점을 강조하고 그들에게 새로운 학습 기회를 제공하였습니다. 특히 차별금지법 등 법률의 변화로 현대적 발전도 이러한 변화에 영향을 미쳤습니다.

실제로 북유럽 국가의 평생 학습 기회는 여러 나라와 비교했을 때 높은 참여율을 보입니다. 특히 스웨덴이 44%, 아이슬란드 40%,, 덴마크 38%,, 필란드 29%, 노르웨이 25%로 25세 근로자보다 55세 이상 근로자의 지속적인 직업 훈련 참여율이 높은 유일한 국가는 덴마크, 필란드, 노르웨이뿐입니다.

4. 노동조합

노동조합이 평생 학습 및 경력 개발을 촉진하는 데 있어 노동조합의 역할은 노동조합과 국가마다 다릅니다. 북유럽에서 사회적 파트너는 평생 학습 및 지속적인 직업 훈련의 개발을 지원했으며 단체 교섭은 참여에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났습니다. 평생 학습은 과거에 연금을 받을 권리처럼 오늘날 직원에게 평생 학습이 중요해지고 있습니다.

정책 수준에서 그들은 학습과 유연한 직업을 위한 새로운 기회를 지원합니다. 그러나 기업은 고령 노동자를 유지하려 하지 않으며 중소기업은 더 책임지지 않으려고 합니다.

노동조합은 노동 시간 단축과 명예퇴직 수당을 위해 끊임없이 싸워 왔습니다. 하지만 가장 나이 많은 조합원에 대한 인식은 느리게 변화하고 있습니다.

5. 모범 사례

덴마크에서는 쓰레기 수거, 국영 철도 청소의 저 숙련 남성 근로자들 사이에서 고령 근로자 프로젝트를 수행하였습니다. 이 프로젝트는 고령 근로자를 유지하고 통합하는 사례입니다.

아이슬란드의 노동조합은 다른 북유럽 국가보다 지속적인 교육과 훈련을 제공하는 데 적극적입니다. 고용 부문을 위한 교육 및 훈련 서비스 센터가 아이슬란드 노동조합과 아이슬란드 고용주 연맹에 의해 설립되었습니다. 여기에서는 정규 교육을 거의 받지 못한 직원을 위한 교육 기회를 늘립니다.

핀란드에서는 부족한 성인 평생 학습을 위하여 정부 프로그램이 시작되었고 이 프로그램은 노동조합에 의해 만들어졌습니다. 프로젝트로 인하여 고령 근로자의 직무 능력이 증가하고 고용주는 프로그램과 교육의 효과를 긍정적으로 평가합니다. 능력 향상 외에도 학습은 고령 근로자의 직업 정체성을 강화하고 자신감을 강화하고 작업 동기를 높였습니다.

스웨덴 북부에서 중년 실업자 저학력 남성에 대한 노동시장 프로젝트(철강 및 금속)를 하였고 노동조합, 지방자치단체, 고용주와 협력하였습니다. 그 결과 노동조합이 자원이 부족한 고령 근로자의 고용 가능성을 높이는데 기여하였습니다. 가장 인상적인 점은 일부 노인 근로자를 간호사로 훈련시키는 것입니다.

Role models attract(Slavica Borka Kucler) 2009년 영어논문을 요약하였으며 오역이 많을 수 있습니다. ^^

I. 평생학습 홍보의 방법과 효과

1. 서론

이 논문은 슬로베니아 평생교육원인 SIAE는 평생교육의 모범 사례를 소개합니다. 교육과 배움을 통해 삶의 방향과 목적을 쉽게 터득할 수 있으며 사회에서 요구되는 내용을 바탕으로 평생교육을 하는 것이 중요하다고 합니다.

슬로베니아 평생교육원인 SIAE는 아래 3가지를 통해 평생교육의 홍보가 달성되었다고 말합니다.

1. 질 좋은 교육내용과 정보에 대하여 쉽게 접근하게 하기.

2. 학습 및 교육프로그램을 통해 이성적인 생각과 공감능력을 향상시키기.

3. 각자 다른 환경에서 개인의 능력과 지역사회에서 삶의 질을 높이도록 노력하기.

2. 평생학습의 촉진을 위한 SIAE프로젝트

1990년대 시작한 학습문화를 장려하는 가장 뛰어난 SIAE 프로젝트는 스터디 그룹, 독서, 삶의 효율성 향상을 위한 배움, 청소년을 위한 프로젝트, 교환학습, 자기주도학습, 상담센터 및 연례학습 축제가 있었습니다.

최근 양질의 평생교욱을 제공하는 프로젝트를 개발하였고 방송을 통해 모범 사례를 홍보하는 것을 목표로 하고 있습니다. 홍보 대상으로 저학력자, 문맹자, 비학습자, 이주민, 실업자 등으로 특별한 도움이 필요한 사람들입니다.

3. 평생학습의 영상홍보

최근 인터넷이나 동영상과 같은 시청각 자료의 수요가 많습니다. 이에 대하여 애니메이션 및 기타 콘텐츠를 활용하면 성인뿐만 아니라 모든 사람들에게 접근할 수 있습니다.

동영상은 청각적, 시각적, 감각적으로 뇌에 전달이 되는데 뇌가 자극을 받으면 활성화 됩니다. 특히 평생교육을 통하여 유명인의 삶의 경험과 성공담을 제시한다면 홍보를 효과적으로 달성할 수 있습니다.

슬로베니아 평생교육원인 SIAE는 동영상을 통한 교육에 대하여 중요성을 인식하여 영상을 통한 교육 매뉴얼을 발간하였고, 동영상 교육자료를 통하여 자기 주도적 학습과 원격 학습을 가능하게 하였습니다.

4. 평생학습 홍보영상의 목표

아무리 양질의 교육 프로그램이더라도 사람들이 관심을 갖지 않으면 무의미합니다. TV, 동영상, PPT 등의 콘텐츠를 활용하여 자존감이 낮거나 장애를 느끼는 사람들이 평생학습을 할 수 있도록 홍보영상을 통해 격려해야합니다.

홍보영상의 목표는 학습장애가 있지만 수많은 불리한 상황을 극복하거나 청소년기에 교육을 받지 못하거나 중퇴한 사람들의 자기 주도적인 학습 성공사례를 통하여 자신과 가장 가까운 사람들이 더 넓은 곳에서 좋은 일을 할 수 있는 것을 알려 삶의 질을 높이고 장려하는 것입니다.

코로나19로 영업이 어려운 소상공인이 많다. 상가건물임대차분쟁조정위원회에 차임감액으로 조정신청이 많아졌을 것 같다. 임대인에게 월세를 낮춰달라고 부탁하지만 임대인도 상황이 힘들다며 차임 감액은 어렵다고 말한다. 이 경우 임차인은 영업을 중단하는 용기에 이른다. 임차인은 계약이 묵시적 갱신 되고 계약종료 1개월도 남지 않은 상황에서 임대인에게 계약을 해지하겠다고 말할 수 있는지에 대한 법무부 유권해석(접수번호 2AA-1607-087841)을 소개하고자 한다.

 
우선, 주임법과 상임법은 묵시적 갱신의 경우 미묘한 차이가 있다. 주택임대차보호법 제6조 제1항 2문의 '임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.'와 같은 규정이 있지만, 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항의 묵시적 갱신의 경우 임차인의 갱신거절 통지 시기에 제한이 없다.

즉, 상가건물임대차보호법은 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않았다 하더라도, 임차인은 갱신거절 통지 시기에 대한 제한이 없다. 그래서 임차인은 기간 만료 전 1개월 이내의 기간에도 갱신거절 통지를 하여 묵시적 갱신이 되는 것을 막을 수 있으며 기간 만료 시 계약을 종료할 수 있다.

서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회 사례를 보면 임대인과 임차인이 묵시적 갱신 후 임대차계약 종료일을 언제로 보느냐에 대한 의견이 엇갈린 경우였다. 임대인은 묵시적 갱신이 되었더라도 최초 계약서대로(위 사례 계약서 특약사항: 임차인이 임차기간 도중 부득이한 사정으로 부동산을 명도하고자 할 때에는 임대인에게 90일 전에 통보하고 새로운 임차인을 선정하여 새 임차인과 계약한 후 임차보증금 및 월세금액을 정산받고 명도하기로 한다.) 임차인이 계약만료 3개월 전에 해지(종료) 의사를 밝혔어야 한다는 주장이었고, 임차인은 계약만료 1개월 이내에 해지(종료) 의사를 밝혔으므로 묵시적 갱신 후 1년에 해당하는 날에 계약이 종료된다고 주장한 것이다.

서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회는 '임차인은 갱신거절 통지 시기에 대한 제한이 없으므로 기간 만료 전 1개월 이내의 기간에도 갱신거절 통지를 하여 묵시적 갱신을 막고 기간 만료로 계약을 종료시킬수 있다'는 법무부의 유권해석을 근거로 임대인의 주장은 임차인에게 불리하므로 무효로보고 임차인이 주장하는 계약 종료일로 수용하여 조정하였다.

참고로, 조정하는 과정에서 임대인의 주장인 연체 이자비 등 일부 수용하여 조정성립으로 종결되었다.

Q 영업이 어려워 월세를 현재까지(약 5개월) 임대인에게 지급하지 못하고 있습니다. 영업이 너무 안 돼 신규 임차인을 주선하였고 권리시설양도계약(이하 '이 사건 권리금계약)을 체결하였고, 일주일 뒤에 임대차계약을 체결하기로 하였습니다. 그러나 임대인은 이 사건 상가를 직접 사용할 것이라는 이유로 신규 임차인과 임대차계약 체결을 거부하였습니다. 권리금 회수기회 보호 조항이 있다고 하는데 임대인에게 손해배상 청구 가능 한가요?

A 월세를 3기의 차임액을 연체한 사실이 있다면 권리금 회수의 기회를 보호받지 못합니다. 임대인이 부당하게 신규 임차인과 임대차계약을 거절하여도 반박할 수 없습니다. 5개월 동안 연체된 월세액이 3개월분에 해당한다면 권리금을 보호받을 수 없으며, 3개월분에 해당하지 않는다면 권리금 보호를 받을 수 있습니다.

월세 3기의 연체를 단순 3번으로 오해하시는 분들이 많습니다.

예를 들어 월세가 100만원으로 가정해봅시다. 300만원 이상의 차임액을 연체한 경우 권리금 보호를 받기 어렵습니다.

1. 3개월 동안 300만원을 연체하였다면 3기의 차임액을 연체한 경우입니다. (권리금 보호 X)

2. 1년 동안 띄엄띄엄 300만원을 연체하였다면 3기의 차임액을 연체한 경우입니다. (권리금 보호 X)

3. 5개월 동안 임차인이 일부만이라도 지급하여 현재까지 250만원을 연체하였다면 3기의 차임액을 연체한 경우가 아닙니다. (권리금 보호 O)

임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 권리금의 보호를 받지 못하고 계약갱신청구권도 행사하지 못하므로 상가 임차인은 나중에 권리금 회수를 위해서 또는 계약갱신청구권을 행사하기 위해서 일부라도 월세를 임대인에게 지급하여 3기 이상의 차임액에 도달 하지 않는게 좋습니다.

상가건물 임대차보호법은 임차인이 3번 이상 차임액을 연체하는 경우 등 임차인의 잘못이 있는 경우 권리금 보호조항의 적용을 제외하도록 하고 있습니다.

법에 규정된 권리금 조항의 적용이 배제되는 사유로서,

1. 임차인이 3기 이상의 차임액을 연체한 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 겅물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우

7. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우를 들 수 있습니다.

다만 철거, 재건축의 경우는 권리금 보호조항이 적용되지 않으므로 제10조의4 단서에서 준용하는 법 제10조 제1항 단서 제7호는 적용이 없다고 보아야 할 것 입니다.

* 관련규정

상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

[본조신설 2015. 5. 13.]

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

[전문개정 2009. 1. 30.]

Q 오랜 취준기간 끝에 취직을 하게 되었습니다. 회사 근처로 전세계약을 하였습니다. 부모님이 전입신고랑 확정일자를 했냐고 물어보아 아직 안했다고 하니 오늘이라도 주민센터에 가서 전입신고랑 확정일자를 받으라고 합니다. 부모님께서 하라고 하여 했는데 왜 해야하나요?

A 이는 대항력과 우선변제권을 갖추기 위한 것입니다.

먼저, 해당 임대차 주택에 이사(점유) 후 동주민센터에 가서 전입신고를 하면 대항력을 갖추게 되는데요, 이 대항력이라는 것은 계약기간동안 누구에게라도 "내가 이 집의 세입자에요"라고 주장할 수 있는 권리입니다. 다시 말해 대항력이 있따면, 정해진 기간 동안에 해당 임대차주택에 거주할 수 있고, 기간이 끝나면 보증금을 반환받을 수 있는 권리를 갖게 되는 것입니다. 따라서 대항력이 있다면, 계약기간 중 주택의 주인이 바뀌게 될 경우에도 계약기간동안에는 누가 뭐라해도 거주할 수 있습니다.

반면 대항력이 없다면 새 주인과 계약한 것이 아니기 때문에 이사를 가야합니다.

확정일자를 받는다는 것은 전입신고시 임대차계약서에 확정일자를 받게되는 것을 말합니다. 전입신고 후 확정일자까지 받았다면 '우선변제권'을 갖게 됩니다.

'우선변제권'은 임대차 대상이 되는 주택이 경매에 넘어갈 경우, 임차보증금을 우선순위에 의해 변제받을 수 있는 권리입니다. 임차주택이 경매로 넘어갔을 경우, 우선변제권의 유무와 순위에 따라 세입자 등 변제받아야 할 사람들 사이에는 누가 먼저 배당을 받을 것인지 순서가 결정됩니다.

이와같이, 대항력과 우선변제권은 매우 중요한 역할을 하기 때문에 임대차계약 후 바로 갖추어 두시는 것이 좋습니다.

Q 강남에 한 모델하우스에서 확정 수익률을 2년간 보장해준다는 광고에 혹하여 甲은 퇴직금으로 수익형 부동산(오피스텔, 호텔, 레지던스, 상가, 미군부대, 렌탈하우스 등)을 분양받았습니다. A 관리회사가 임대 및 관리하며 8% 확정 수익률(임차료)을 준다는데 첫 임대사업자인 저에게 딱 맞았습니다. 또 중도금 대출이 60% 되어 분양가 1억의 수익형 부동산을 실자본금 4천만원 주고 구매하여 월세를 약 65만원 받을 수 있다는 영업사원의 현란한 말에 분양계약과 동시에 운영위탁계약(위탁증서, 확정수익 지급 보증서)을 체결하였습니다. 준공되고 운영 위탁한 A 관리회사는 7개월간 확정 수익률을 지급하다가 1년째쯤 월세를 밀려서 주더니 1년 6개월이 된 지금은 '임차료를 지급하라'는 내용증명을 보내도 묵묵부답입니다. A 관리회사와 이 계약을 해지할 수 있을까요? 무슨 이유로 해지할 수 있을까요?

A 위 사건 운영위탁 계약상 A 관리회사는 임대차 목적물을 운영하여 그로 인한 수익을 A 관리회사가 취득하고, 이 사건 임대차 목적물을 운영과정에서 발생한 비용, 부담하게 된 채무 역시 A 관리회사가 부담하며, 위탁자인 甲 분양받은 사람에게는 약정한 확정수익금 또는 실제 운영수익에 따라 정산한 수익금을 지급할 의무만 부담한다. 이와 같은 법률관계는 임대차의 법률관계와 유사하다.

이 사건 운영위탁계약은 민법상 위임의 성격이 있다고 볼 여지도 있으나 그 계약의 중심적 요소는 위임보다는 임대차에 있다고 보는 것이 타당하므로, 이 사건 운영위탁계약에 관하여는 임대차에 관한 민법 규정이 적용되어야 할 것이다.

민법 640조는 "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."라고 규정하고 있다.

위 계약은 민법 제640조에 따른 甲 등의 해지의 의사표시로 적법하게 해지되었으므로, 계약해지에 따른 원상회복으로 甲에게 임대차 목적물을 인도할 의무가 있다(대구고등법원 2018. 8. 22 선고 2017나23302 판결 [건물인도등] [각공2018하,755] )

* 위임과 임대차의 구별개념

민법상 위임계약은 위임인이 수임인에게 사무처리를 위탁함으로써 자신을 대신하여 사무를 처리하도록 하는 내용의 계약이고(민법 제680조), 수임인은 위임인의 계산으로 사무를 처리하므로 위임사무의 처리로 취득한 물건의 경우 이를 수임인의 명의로 취득한 경우에도 위임인에게 이전할 의무를 지며(민법 제684조), 그 사무처리에 소요되는 비용은 사전이나 사후에 위임인에게 부담시키게 되고, 수임인이 그 사무처리와 관련하여 채무를 부담하게 된 경우에도 이를 위임인에게 변제하도록 하는 것(민법 제687조, 제688조)이다. 한편 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것인데(민법 제618조), 임차인이 목적물을 이용하여 얻은 수익, 부담하게 된 채무 등은 모두 임차인에게 귀속되고 임차인이 지급하여야 할 차임이 반드시 정액으로 확정되어 있어야 할 필요는 없다. (대구고등법원 2018. 8. 22 선고 2017나23302 판결 [건물인도등] [각공2018하,755] )

* 운영위탁계약의 성격에 따른 계약해지 또는 계약종료사유

1. 운영위탁계약은 위임계약에 해당한다면 A관리회사의 채무불이행을 원인으로 甲은 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다는 민법 제 689조 제1항에 따라 이 사건 운영위탁계약 해지주장.

민법 제689조(위임의 상호해지의 자유) ①위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다.

②당사자 일방이 부득이한 사유없이 상대방의 불리한 시기에 계약을 해지한 때에는 그 손해를 배상하여야 한다.

2. 운영위탁계약이 민밥상 임대차로 볼 경우 차임연체를 원인으로 민법 제640조에 따라 이 사건 운영위탁계약 해지주장.

민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

* 위임 관련조문

민법 제680조(위임의 의의) 위임은 당사자 일방이 상대방에 대하여 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다.

민법 제684조(수임인의 취득물 등의 인도, 이전의무) ①수임인은 위임사무의 처리로 인하여 받은 금전 기타의 물건 및 그 수취한 과실을 위임인에게 인도하여야 한다.

②수임인이 위임인을 위하여 자기의 명의로 취득한 권리는 위임인에게 이전하여야 한다.

민법 제687조(수임인의 비용선급청구권) 위임사무의 처리에 비용을 요하는 때에는 위임인은 수임인의 청구에 의하여 이를 선급하여야 한다.

민법 제688조(수임인의 비용상환청구권 등) ①수임인이 위임사무의 처리에 관하여 필요비를 지출한 때에는 위임인에 대하여 지출한 날 이후의 이자를 청구할 수 있다.

②수임인이 위임사무의 처리에 필요한 채무를 부담한 때에는 위임인에게 자기에 갈음하여 이를 변제하게 할 수 있고 그 채무가 변제기에 있지 아니한 때에는 상당한 담보를 제공하게 할 수 있다. <개정 2014. 12. 30.>

③수임인이 위임사무의 처리를 위하여 과실없이 손해를 받은 때에는 위임인에 대하여 그 배상을 청구할 수 있다.

* 임대차 관련조문

민법 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

민법 제637조(임차인의 파산과 해지통고) ①임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.

②전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.

민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

법령해석례 [법제처 09-0384, 2009. 12. 24.] 

【질의요지】

임차인이 임대차계약기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 그 임차인은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하는지?

【회답】

임차인이 임대차계약기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 그 임차인은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않습니다.

【이유】

같은 법 제32조제1항에서는 중개업자와 중개의뢰인간의 중개대상물의 거래에 관한 중개계약에 기초하여 중개업자가 중개대상물의 중개행위와 거래계약의 성립에 대한 대가로 중개의뢰인으로부터 소정의 중개수수료를 받는다는 것을 규정하고 있는바, 같은 법 제2조제1호에서 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 “중개”로 정의하고 있고, “중개”의뢰인은 당해 중개대상물에 대한 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위의 알선을 의뢰한 자로 볼 수 있으므로, 위 규정에서의 중개의뢰인은 매매ㆍ교환ㆍ임대차 등의 거래를 통하여 중개대상물에 대한 권리의 득실변경을 하고자 하는 매도인ㆍ매수인, 임대인ㆍ임차인 등이 해당된다고 할 것입니다.

임대차계약기간이 만료되기 전의 임차인(이하 “전 임차인”이라 함)이 임대차계약기간이 만료되기 전에 위 계약을 해지하고자 중개업자에게 종전의 임대차계약과 동일한 중개대상물에 대하여 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우에도, 전 임차인은 위 중개대상물을 계속 임대할 것인지, 임대보증금과 차임은 얼마로 할 것인지, 임대기간은 얼마로 할 것인지 등에 대한 임대조건을 제시할 수 있는 권한이 없다 할 것이고, 새로운 임대차 계약에 대한 중개의뢰는 새로운 임대차 계약에 대한 임대조건을 결정할 수 있는 임대인에 의하여 확정적으로 이루어진다 할 것이며, 설사 전 임차인이 중개업자에게 종전의 임대차계약과 동일한 중개대상물에 대하여 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하였다고 하더라도 이는 새로운 임대차계약의 중개의뢰에 관한 정보를 중개업자에게 알리는 행위라고 할 것입니다.

같은 법 제32조의 위임에 따라 규정한 같은 법 시행규칙 제20조제1항 및 제4항에서 주택과 주택외의 중개대상물에 대한 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받도록 하고 있고, 같은 조 제2항에서 중개업자가 실비를 청구할 수 있는 대상을 매도ㆍ임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인과 매수ㆍ임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인으로 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 여기에서의 중개의뢰인은 매도의 경우에는 매도인과 매수인이, 임대차의 경우에는 임대인ㆍ임차인이 중개의뢰인 쌍방이 되고, 전 임차인은 중개의뢰인 범위에 포함되지 않는다고 보아야 할 것입니다.

따라서, 임차인이 임대차계약기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 위 임차인은 공인중개사법 제32조제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않는다고 할 것입니다. 

【사견】

현실에서는 계약 기간 만료 전 임대인은 특별한 사정이 없으면 보증금을 돌려줄 의무가 없으므로, 보증금을 반환받으려면 임차인은 새로운 임차인 구하고 임대인 측의 중개보수까지 부담하여야 원만하게 보증금을 돌려받을 수 있을 것 같습니다.

하지만 위의 법령해석례에 의하면 임차인이 중개보수를 부담하는 부분은 아닙니다.

즉, 임대인이 중개보수를 부담해야 합니다.

간혹, 계약 기간이 얼마 남지 않았는데(만료 1개월 전) 임대인이 보증금에서 중개보수까지 공제하고 반환하는 때도 있습니다. 그 부분에서는 임차인은 임대인이 중개보수 부담하여야 하는 중개의뢰인이므로 부당하게 공제한 중개보수는 다시 반환을 요청하시면 됩니다.

Q 반지하에 임대차 계약을 하였습니다. 한 달 살아보니 너무 습하고 좁아서 임대인에게 "저 이사가고 싶어요"라는 말에, 임대인은 "부동산과 이야기 해보고 연락줄게요"라고 말하고 아직 연락이 없습니다. 합의해지된 거 아닌가요?

A 합의해지란 계약 당사자 쌍방이 합의에 의하여 계속적 계약의 효력을 해지시점 이후부터 장래를 향하여 소멸하는 것을 말합니다. 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 의사표시가 객관적으로 일치하여야 합니다. 임대인이 단순히 '부동산과 이야기 해보겠다' '부동산에 내놓아라' '세입자를 구하고 나가라' 등은 합의해지가 되었다고 보기 어렵습니다. 단순히 변심으로 인하여 퇴거하고 싶다면 임대인에게 양해를 구하고 보증금 반환을 요청하거나, 중개보수를 부담하여 새로운 세입자로 교체하는 등의 노력이 필요합니다.

관련 법조
민법 제550조(해지의 효과) 당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.

관련 판례

합의해지 또는 해지계약이라 함은 해지권의 유무에 불구하고 계약 당사자 쌍방이 합의에 의하여 계속적 계약의 효력을 해지시점 이후부터 장래를 향하여 소멸하게 하는 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 계약이 합의해지되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이지만, 계약의 합의해지는 명시적인 경우뿐만 아니라 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이므로 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에는, 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해지되었다고 해석함이 상당하다. (대법원 2003. 1. 24 선고 2000다5336 판결 [채무부존재확인ㆍ양수금])

구별 개념

해제란 일단 유효하게 성립한 계약을 소급하여 소멸시키는 일방적인 의사표시를 말한다.(민법 제543조) 이로써 계약관계를 해소시켜 처음부터 계약이 없었던 것과 같은 원상으로 돌리는 것이다(민법 제548조).